Uw meerwaarde op onroerend goed in het vizier van de fiscus?

Meer controle op aangifte van meerwaarde op onroerend goed

De fameuze “controlelijst“ van de fiscus voor dit jaar is weer gepubliceerd, en daarop staat ook de controle van de correcte aangifte van meerwaarde bij verkoop van vastgoed. Wat betekent dit nu concreet? Moet u altijd een meerwaarde op vastgoed aangeven? Hoe correct aangeven? Gaat uw winst dan volledig fiscaal in rook op?

Controlelijst van de fiscus
Fiscaal controlebeleid. De media berichten dat de fiscus nu bijzonder aandachtig zal zijn voor verkopen van vastgoed met winst. Het is echter niet zo dat dit een bijzondere actie zou zijn specifiek op vastgoed; de fiscus focust zich elk jaar op bepaalde thema’s bij de controles, ze kunnen niet eenmaal niet alles controleren…
Let op: u mag u er niet van uitgaan dat de controleactie enkel voor fraudeurs zou zijn, integendeel: heel wat mensen geven louter uit onwetendheid niet correct aan, of geven een te laag bedrag aan, en vooral dat zal worden gecontroleerd.

Databank stuk? De controle is ook niet gericht op het verzamelen van gegevens voor de fiscus over vastgoedtransacties, want de fiscus heeft immers al toegang tot goed uitgebouwde databanken met heel veel informatie. Het gaat eerder om “matching” van de gegevens uit die databanken en de gegevens van uw aangifte, om dus na te gaan of de aangifte en uw belastingberekening wel correct was.

Moet u dan altijd aangeven?
Soms niet aangeven. Absoluut niet, want om te beginnen zijn er een aantal gevallen waarbij u geen meerwaarde hoeft aan te geven. 
Tip: Hebt u het vastgoed verkregen door erfenis, is de meerwaarde ook vrijgesteld, en hoeft u dus niets aan te geven!

Lage “fiscale” meerwaarde. Bovendien is de belasting op de meerwaarde doorgaans erg laag, of zelfs onbestaande! U moet immers de belastbare nettowaarde aangeven, die wordt berekend volgens een bepaalde formule (zie rekentool).

Wat riskeert u nu eigenlijk?
Bijkomende sancties. Hebt u wanneer de aangifte moest gebeuren de meerwaarde niet (correct) aangegeven riskeert u boven op de normale belastingen bijkomende sancties! Die bestaan uit een administratieve boete van 50 tot 1.250 euro, al dan niet gecombineerd met een belastingverhoging gaande van 10 tot 200 procent van de ontdoken belasting.

Geen bedrieglijk opzet? Wat dan als u die meerwaarde niet hebt aangegeven gewoonweg omdat u niet wist dat u moest aangeven? Het is de fiscus die moet bewijzen dat er bedrieglijk opzet (fraude) in het spel is, maar dat zegt op zich niet veel. In de praktijk krijgt u 10 procent boete bij een loutere vergissing, bij afwezigheid van opzet (fraude) dus, als het de eerste keer is.
Let op: is er echt sprake van valsheid, namelijk u hebt met bedrieglijk opzet de meerwaarde niet aangegeven, dan kan de boete toch direct oplopen tot 100%!

Afgelopen 3 jaar? Niet alleen voor de aangifte die dit jaar nog moet gebeuren, maar ook voor de belastingaangiftes van de twee vorige jaren geldt deze gerichte controleactie! Als u dus in 2016, 2015 of 2014 vastgoed verkocht, riskeert u een controle.
Let op: indien er sprake zou zijn van aanwijzingen van fraude, bedraagt de controletermijn 7 jaar, en geen 3 jaar!
Tip: Komt u er nu pas achter dat u een meerwaarde uit 2014 en 2015 had moeten aangeven, dan kunt u uw belastingcontroleur per brief de bijkomende aangifte melden, maw spontaan nog aangeven.. Dat is altijd goed om hogere sancties te vermijden, alleszins om elke indicatie van fraude te vermijden.

In een heel aantal gevallen hoeft u de meerwaarde op uw vastgoed niet aan te geven, omdat de meerwaarde vrijgesteld wordt, niet meer belastbaar is of er gewoonweg geen fiscale nettomeerwaarde is. Moet u toch aangeven, is het beter het spel correct te spelen. Vraag raad aan TradImBel voor een correcte bepaling van het bedrag van de belastbare meerwaarde. U kunt nu nog de meerwaarde voor 2014 en 2015 spontaan aangeven bij uw belastingcontroleur mocht u deze aangifte niet hebben gedaan.